4 Financiën

Het netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille ontstaat door van de totale verkoopopbrengst uit bestaand vastgoed de verkoopkosten, toegerekende organisatiekosten en de boekwaarde van het verkochte vastgoed af te trekken. In 2025 zijn in totaal 178 eenheden verkocht (2024: 1.228), waarvan 161 complexmatig.

De overige organisatiekosten zijn kosten die niet direct toerekenbaar zijn aan één van de andere onderdelen van de winst- en verliesrekening. Het gaat dan onder ander om de (indirecte) kosten van directie, de Raad van Commissarissen en accountantscontrole. Hieronder vallen ook de salariskosten van een beperkt aantal functiegroepen zoals Control en HR. Deze is iets lager dan de begroting. 

De post financiële baten en lasten bestaat uit renteopbrengsten (€ 1,6 miljoen), rentekosten (- € 25,3 miljoen) en de wijziging van de waarde van derivaten (€ 7,1 miljoen). De waardemutatie van de derivaten is afhankelijk van de renteontwikkeling en daarom lastig te begroten.

De post belastingen bestaat uit belasting over het jaar 2025 (- € 3,8 miljoen), de wijziging van de vennootschapsbelasting over 2024 (€ 3,8 miljoen) en een mutatie van de latente belastingen (- € 2,3 miljoen). Een latente belastingvordering of -schuld wordt opgenomen in de jaarrekening voor tijdelijke verschillen tussen de waardering volgens fiscale voorschriften en de commerciële waardering die in de jaarrekening wordt gevolgd. Meer informatie hierover is opgenomen in hoofdstuk 4.5 van dit bestuursverslag en in hoofdstuk 9.8 van de jaarrekening.

De ICR maakt inzichtelijk of Mooiland op de korte en middellange termijn voldoende geld ontvangt (operationele kasstroom) om de rente op leningen te kunnen betalen. Hieronder staat een grafiek waarin de (verwachte) ontwikkeling van de ICR op basis van de meerjarenbegroting 2025 t/m 2035 zichtbaar is gemaakt. Deze ratio moet minimaal 1,4 zijn. De streefwaarde van Mooiland bij deze ratio ligt op 1,55. Mooiland voldoet over de volledige periode van de meerjarenbegroting aan de externe norm. De piek die we waarnemen in 2026 is het gevolg van een verwachte inkomende kasstroom vennootschapsbelasting. Op de langere termijn zien we dat we naar onze streefwaarde toe bewegen. De ICR van Mooiland was per eind 2025 5,11. Naar verwachting komt deze gemiddeld over de komende tien jaar uit op 2,23. 

Voor de beoordeling van de vermogenspositie van Mooiland kijken de toezichthouders naar de loan to value (LTV) en solvabiliteit. Bij de loan to value wordt het totaal aan leningen vergeleken met de totale waarde van het bezit op basis van beleidswaarde. Deze verhouding mag niet boven de 70% uitstijgen. De streefwaarde van Mooiland voor de LTV is 65%. Zoals in de grafiek hieronder is te zien, blijft Mooiland de komende jaren naar verwachting ruim onder dit maximum van 70%. De ruimte tot aan de streefwaarde blijft gedurende de looptijd ruim voldoende en begeeft zich op langere termijn meer richting de streefwaarde. Per eind 2025 was de LTV van Mooiland 29,3%. 

De financiële gezondheid wordt ook inzichtelijk gemaakt door de solvabiliteit. De solvabiliteit geeft de verhouding tussen het eigen vermogen op basis van beleidswaarde en het totale vermogen op basis van beleidswaarde weer. Deze verhouding moet minimaal 30% zijn. Mooiland streeft naar een solvabiliteitsratio van 35%. We zitten met een gemiddelde solvabiliteit van 60,3% in de periode 2026-2035 ruim boven de externe grens en interne streefnorm. Per eind 2025 was de solvabiliteit van Mooiland 69,03%. 

Bij de dekkingsratio wordt gekeken naar de verhouding tussen de waarde van al het vastgoed op basis van de marktwaarde in verhuurde staat en de marktwaarde van leningen. Deze verhouding mag niet hoger zijn dan 70%. De dekkingsratio per eind 2025 was 15,9%. In onderstaande grafiek is het verwachte verloop van de dekkingsratio opgenomen.  

Ten opzichte van de dekkingsratio wordt bij de onderpandratio alleen gekeken naar de waarde van het bezit waar het WSW onderpand op heeft. De onderpandratio is niet meerjarig in te schatten. Per eind 2025 kwam deze ratio uit op 15,8%. Daarmee zit deze ratio ook ruim onder de kritische bovengrens van 70%.

Binnen de huidige leningenportefeuille vinden in de komende jaren zowel reguliere aflossingen als eindaflossingen plaats. Daarnaast leidt het gebruik van taakoverdracht bij verkopen tot een versnelde afbouw van de leningenportefeuille. Tegelijkertijd blijft Mooiland substantieel investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Deze ontwikkelingen beïnvloeden gezamenlijk de toekomstige financieringsbehoefte van Mooiland. 

De rente van leningen met variabele rente kan doorgaans elk half jaar wijzigen. Een stijging van deze variabele rentes is risicovol. Om die reden is het risico van te grote variaties in rente in het verleden afgedekt door middel van derivaten. Het gebruik van derivaten kent naast zekerheid over de rentelasten ook nadelen. Als de marktrente daalt, moet in een aantal gevallen onderpand worden gestort bij de bank waar het derivaat is afgesloten. Dit komt doordat het verschil tussen de vastgezette rente en de marktrente te groot wordt. Vanwege deze bijstortverplichtingen moet er snel veel geld beschikbaar zijn (liquiditeitsrisico).  

De afgelopen jaren heeft Mooiland stapsgewijs de meeste derivatencontracten afgekocht. Hierdoor is het liquiditeitsrisico als gevolg van de derivaten inmiddels zeer beperkt. Begin 2025 startten we met een verkenning naar de (gedeeltelijke) afwikkeling van de resterende derivaten. Deze afwikkeling heeft inmiddels succesvol plaatsgevonden, waardoor onze derivatenportefeuille verder is gereduceerd tot een minimaal niveau. 

Een bijzondere categorie derivaten zijn de derivaten met een breakclausule. Op contractueel vastgestelde momenten in de tijd kunnen dit soort derivaten zowel door Mooiland als de bank worden ontbonden. Het derivaat moet dan tegen de actuele marktwaarde worden afgekocht. Mooiland heeft ultimo 2025 nog één derivaat (€ 10 miljoen) met breakclausule. Het eerstvolgende breakmoment hiervan is in 2028. Meer informatie over de derivatenportefeuille is opgenomen in onderdeel 8.10 van de jaarrekening.  

Woningcorporaties waarderen hun bezit op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. De waarde van het vastgoed bepalen we dan op grond van veronderstelde opbrengsten die de woning kan genereren uit verhuur of verkoop. De waarde wordt daarbij bepaald op basis van commerciële (marktconforme) uitgangspunten.
Op basis van de uitgangspunten voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is het vastgoed van Mooiland per eind 2025 afgerond € 4,01 miljard waard. De totale marktwaarde in verhuurde staat is ten opzichte van vorig jaar € 0,22 miljard gestegen. De gemiddelde waarde per woning steeg in 2025 met 6,1% van € 174.165 naar € 184.740. Deze stijging van gemiddeld 6,1% per woning is passend bij de ontwikkeling op de woningmarkt in het afgelopen jaar. De waardestijging bij Mooiland komt gemiddeld overeen met de stijging van de waarde per vierkante meter bij andere corporaties. Dit blijkt onder andere uit de benchmark marktwaarde van Valuemetrics waar Mooiland aan deelneemt. Los van de marktontwikkeling spelen ieder jaar ook gewijzigde parameters in het handboek marktwaardering een rol bij de ontwikkeling van de marktwaarde. 

De beleidswaarde is een waarderingsmethodiek die wordt toegepast op het bezit van woningcorporaties en terugkomt in de toelichting van de jaarrekening. De beleidswaarde geeft een realistischer beeld van de waarde van onze woningen. De beleidswaarde houdt namelijk rekening met de beleidsmatige keuzes die we maken, zoals huurprijsbeleid en onderhoudsplannen. In tegenstelling tot de marktwaarde, die gericht is op verkoopwaarden, weerspiegelt de beleidswaarde beter onze langetermijnstrategie en sociale doelstellingen. 

De beleidswaarde is een op zichzelf staande waarde waarbij we rekening houden met de volgende afslagen: 

De volgende stappen zijn nog steeds van toepassing op de beleidswaarde: 

• Beschikbaarheid: Voor het bepalen van de beleidswaarde wordt ervan uitgegaan dat woningcorporaties de woningen blijven verhuren (doorexploiteren) in plaats van deze te verkopen, ook als deze woningen bij verkoop meer opleveren. Dit vanwege het belang dat er voldoende sociale huurwoningen beschikbaar blijven. 
• Betaalbaarheid: Als een huurwoning vrijkomt wordt ervan uitgegaan dat de woning opnieuw wordt aangeboden voor de streefhuur die de woningcorporatie op basis van haar huurbeleid heeft bepaald. Bij de marktwaarde in verhuurde staat wordt ervan uitgegaan dat bij zo’n mutatie de markthuur wordt gevraagd. De streefhuur van woningcorporaties ligt doorgaans lager dan de markthuur.  

• Kwaliteit: Bij het bepalen van de beleidswaarde wordt rekening gehouden met de specifieke onderhoudskosten die de woningcorporatie verwacht te maken. Bij het bepalen van de beleidswaarde wordt de beleidsarme meerjarenonderhoudsprognose voor een periode van 60 jaar gehanteerd op complexniveau.

• Beheerkosten: Voor de beheerkosten wordt bij het bepalen van de beleidswaarde uitgegaan van de norm voor beheerkosten die de corporatie zelf hanteert. De beheerkosten van woningcorporaties liggen over het algemeen hoger dan die van marktpartijen vanwege het maatschappelijke karakter en de sociale doelgroep. 

Rekening houdend met bovenstaande punten komt de beleidswaarde van Mooiland uit op € 2,66 miljard (2024: € 2,37 miljard). In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de beleidswaarde in 2025 weergegeven: