1 De buurt als basis

We zijn in 2025 van huurbeleid naar huurdersbeleid gegaan. Hierbij staan betaalbare woonlasten voor de bewoner centraal. Daarnaast maken we ruimte voor meer variatie van huurprijzen in buurten. Dit doen we om meer verschillende inkomensgroepen in buurten te huisvesten. Zo dragen we, in het belang van de bewoners, bij aan gevarieerde en veerkrachtige buurten.  

We bepalen de huurprijs op basis van de volgende kenmerken: woningtype, oppervlakte en het aantal kamers. Staan er allemaal dezelfde woningen in een buurt? Dan kiezen we er bewust voor om sommige woningen een andere huurprijs te geven. Zo komen er bewoners met verschillende inkomens in de buurt te wonen en helpen we zo veel mogelijk mensen aan een passend (t)huis in een fijne woonomgeving. 

Onderdeel van het huurdersbeleid is de gereedschapskist. Deze bevat een grote variatie aan interventies waarmee collega’s kunnen (bij)sturen op veerkrachtige buurten. Zo kunnen we met de interventie ‘buurtgerichte streefhuursturing’ aan de hand van concrete kennis over de buurt daar waar nodig (bij)sturen op de streefhuur en de instroom van verschillende inkomens of typen huishoudens.  

Naast de huur bepalen de energielasten, de servicekosten en de gemeentelijke heffingen de woonlasten van onze woningen. Verduurzamen helpt bij het verlagen van de energielasten. Daarnaast is het bewonersgedrag medebepalend voor de hoogte van de energielasten. De beheergroep servicekosten voert jaarlijks een scan uit over alle servicekostencomplexen en toetst deze aan het servicekostenbeleid en de uitwerking van de servicekostencomponenten. Zijn de kosten bovenmatig hoog? Dan zoomen we in en bekijken we of we de kosten voor de bewoners kunnen verlagen.

Jaarlijks passen we de huur van alle woningen aan per 1 juli. Hierbij hanteren we in samenwerking met de Huurders Alliantie Mooiland de volgende drie principes:  

1. Inkomen en draagkracht van de doelgroep;  
2. Prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen;  
3. Bedrijfscontinuïteit (rentmeesterschap) van Mooiland.  

Elk jaar stemmen de HAM (werkgroep 'Jaarlijkse huuraanpassingen') en Mooiland af welke huuraanpassingen voor dat jaar gelden. Hiervoor stelt Mooiland ook jaarlijks een adviesaanvraag op aan de HAM. Op haar beurt stelt de HAM een advies op voor alle onderdelen van de voorgenomen huuraanpassingen van dat jaar.  

In het verslagjaar zijn de huurverhogingen gebaseerd op de nieuwe Nationale prestatieafspraken (NPA), waarin voor 2025 een huursom van 4,5% was afgesproken. Dit zou 6,1% zijn geweest als er geen nieuwe NPA was overeengekomen.  

Jaarlijks mag de huursom van woningcorporaties (het gemiddelde van alle huurverhogingen van de gereguleerde huursector) niet meer stijgen dan de minister heeft bepaald. Sinds 2020 wordt bij het bepalen van de huursomstijging uitsluitend gekeken naar de jaarlijkse huuraanpassing voor de inkomensdoelgroep. De huursomstijging was in 2025 4,15% bij Mooiland. Dit is onder de maximale huursomstijging van 4,5%.
De inkomensafhankelijke huurverhoging valt buiten de huursom als hiervoor gerichte afspraken zijn gemaakt in de prestatieafspraken. Mooiland maakte in 2025 alleen in het focusgebied (in de gemeenten: Apeldoorn, Arnhem, Bernheze, Gennep, Land van Cuijk, Maashorst, Nijmegen, Oss en ‘s-Hertogenbosch) en in Den Haag prestatieafspraken over de besteding van de extra huuropbrengsten voor de verduurzaming van sociale huurwoningen. Hierdoor telt de inkomensafhankelijke huurverhoging hier niet mee in de huursom. In alle overige gemeenten is geen inkomensafhankelijke huurverhoging toegepast in 2025. 

In de regio Noordoost-Brabant en Gennep verhuren we onze woningen via het samenwerkingsverband Thuispoort met Area, BrabantWonen, Charlotte van Beuningen, JOOST, Woonmeij, Woonveste, Zayaz en Woonzorg.  

In 2025 presenteerden we de eerste Regionale Monitor Wonen, waarvan ook de Slaagkansenmonitor onderdeel uitmaakt. De Slaagkansmonitor geeft inzicht in de kans dat iemand uit een bepaalde gemeente een woning vindt – lokaal én regionaal. Dit helpt gemeenten om gericht bij te sturen en zorgt voor een eerlijkere verdeling van woningen. De totale slaagkans voor de regio Thuispoort in 2025 ligt op 12%. 

In ons overige werkgebied verhuren we via 12 verschillende regionale woonruimteverdeelsystemen zoals Entree (Arnhem-Nijmegen) en Woonkeus Stedendriehoek (Apeldoorn e.o.).  

Om ervoor te zorgen dat sociale huurwoningen (woningen met een kale huur tot en met € 900,07) vooral naar mensen met lagere inkomens gaan gelden landelijke inkomensvoorwaarden en toewijzingsregels. In een aantal regio’s gelden aanvullende regionale afspraken of gemeentelijke verordeningen. 

De maximale inkomensgrens die toegang biedt tot sociale huur is afhankelijk van de grootte van het huishouden. Deze bedroeg in 2025 voor eenpersoonshuishoudens maximaal € 49.669 en voor meerpersoonshuishoudens € 54.847. Minimaal 92,5% van de nieuwe sociale verhuringen per gemeente moet aan deze inkomensgroep worden toegewezen. De overige 7,5% wordt gezien als vrije ruimte die ook mag worden ingezet voor toewijzing aan huishoudens met hogere inkomens. 

In overleg met gemeenten mogen we een grotere vrije ruimte hanteren van maximaal 15%. Dat geeft ruimte voor herhuisvesting wegens herstructurering, regionaal beleid, huisvesten van middeninkomens, schrijnende klantsituaties en voor buurtgericht en individueel maatwerk. 

In de regio Noordoost-Brabant en Gennep en in Arnhem, Nijmegen, Overbetuwe, Renkum en Zevenaar heeft Mooiland via prestatieafspraken de gemeentelijke vrije ruimte vergroot naar 15%. In Apeldoorn en Zutphen is de vrije toewijsruimte verruimd naar 10%. In de overige gemeenten mag het afwijkende percentage volgens regelgeving maximaal 7,5% zijn. Voor ons gehele bezit is in 2025 98,1% van de sociale huurwoningen toegewezen aan mensen met een inkomen onder de maximale inkomensgrens.  

Voor woningzoekenden uit de laagste inkomensgroep, met een mogelijk recht op huurtoeslag, gelden aanvullende voorwaarden voor hoe hoog de huur mag zijn bij een nieuwe verhuring (passend toewijzen). Zij komen alleen in aanmerking voor huurwoningen met een maximale huurprijs van € 682,96 (voor één- en tweepersoonshuishoudens) of € 731,93 (voor huishoudens van drie of meer personen). Minimaal 95% van de toewijzingen aan deze doelgroep moet passend zijn. 

In 2025 hebben we 99,5% van deze huishoudens een woning toegewezen met een huurprijs tot het maximale bedrag. Mooiland zoekt voor schrijnende gevallen, zoals grote gezinnen met een laag inkomen of een huishouden met mobiliteitsbeperking, naar een maatwerkoplossing. We verlagen dan bij voorkeur de aanvangshuur zodat de betaalbaarheid voor de bewoner niet in gedrang komt en we betaalstress bij de bewoner kunnen voorkomen. Komt dat niet in gedrang? Dan wijzen we in enkele gevallen woningen bewust ‘niet-passend’ toe, bijvoorbeeld bij ouderen die wegens beperking moeten doorstromen naar een nultredenwoning of in andere schrijnende situaties.  

Door krapte op de woningmarkt hebben veel mensen moeite om een geschikte en betaalbare woonplek te vinden. Zeker de groep jongeren wordt relatief hard geraakt. Ze hebben vaak een korte inschrijftijd en een relatief laag inkomen. Het niet kunnen vinden van een betaalbare woning zorgt voor frustratie, stress en uitstel van belangrijke levensbeslissingen. Ook zien we dat het aandeel jongeren bij dakloosheid groot is, circa 20% van de daklozen valt binnen de leeftijdsgroep van 18 tot en met 27 jaar.

Om de woonkansen voor jongeren en starters te verbeteren introduceerden we eind 2025 starterslabels. We wezen ongeveer 700 woningen specifiek aan voor de verhuur aan jongeren van 21 t/m 27 jaar. Daarnaast handhaven we de jongerenlabels, waarbij we ongeveer 300 woningen aanwijzen voor jongeren van 18 t/m 20 jaar.

Gemeenten moeten voor vluchtelingen met een verblijfsvergunning (vergunninghouders) passende woonruimte regelen. Hiervoor werken zij intensief samen met woningcorporaties. Alle gemeenten krijgen van de Rijksoverheid ieder half jaar een taakstelling vergunninghouders toegewezen. In 2025 bedroeg deze taakstelling voor Mooiland in het focusgebied 341 vergunninghouders.
In totaal heeft Mooiland over 2025 in dit gebied 328 vergunninghouders (nieuwe huisvestingen én nareizigers) gehuisvest in 96 woningen. Zo is bijvoorbeeld het complex De Bons in Velp opgeleverd voor de huisvesting van statushouders en spoedzoekers.
In het overige werkgebied zijn twee woningen toegewezen aan twee vergunninghouders. Het totaal aantal toegewezen woningen over 2025 komt daarmee uit op 98. Dit is 6,6% van alle woningen die in 2025 opnieuw zijn verhuurd en betreft een daling ten opzichte van vorig jaar (2024: 9,8%).
In 2025 zijn 27 woningen teruggegeven door de gemeente omdat er geen passende koppeling met een vergunninghouder was op dat moment. De taakstelling is in de eerste helft van 2025 bijgesteld. Het aantal gekoppelde statushouders aan de gemeente was niet voldoende om de taakstelling te kunnen realiseren doordat minder asielzoekers een verblijfsvergunning kregen.

Hieronder is een overzicht van het aantal toewijzingen uitgesplitst per gemeente:

Naast de reguliere woonruimteverdeling wijzen we ook woningen toe aan mensen in bijzondere situaties. Mooiland hanteert een eigen afwegingskader om te bepalen of voorrangshuisvesting om medische of sociale redenen noodzakelijk is. Een WMO-advies of een zorgindicatie kan hierbij een rol spelen. Daarnaast geeft Mooiland voorrang aan woningzoekenden die uitstromen uit een instelling, zodat daar ruimte komt voor nieuwe cliënten. Dat noemen we urgentieplus. Bovendien passen we soms maatwerk toe om een huisvestingsprobleem op te lossen. 

In 2025 hebben we 130 woningen (2024:115, 2023:143) bemiddeld op grond van bijzondere toewijzingen in de gemeenten Bernheze, Gennep, Land van Cuijk, Maashorst, Oss en ’s-Hertogenbosch. In onderstaande tabel zijn de redenen voor deze bijzondere toewijzingen per categorie uitgesplitst. We zien een stijging in het totaal aantal bijzondere toewijzingen, met name bij de uitstroom uit de zorg en bij voorrang vanwege sloopwoningen.  

Leegstand ontstaat wanneer een leegkomende woning niet aansluitend kan worden verhuurd aan een nieuwe bewoner. Andere redenen waarom een woning voor langere tijd leeg staat zijn bijvoorbeeld renovatie of groot onderhoud, geplande sloop, woningen die worden verkocht en verhuringen aan bijzondere doelgroepen. Mooiland wil de leegstand tot een minimum beperken om zo gemiste inkomsten (huurderving) zoveel mogelijk te beperken en maximaal in beschikbaarheid te voorzien.

De huurderving over 2025 bedraagt € 2,96 miljoen (2024: € 2,75 miljoen). Hiermee komt het huurdervingspercentage uit op 1,83% van de totale huurinkomsten (2024: 1,75%). Daarmee is in 2025 sprake van een stijging van zowel het absolute bedrag als het huurdervingspercentage. Deze stijging van de huurderving wordt met name veroorzaakt door een toename van de projectleegstand en verkoopleegstand. Deze vormen van leegstand stegen in 2025 fors. De frictieleegstand, de leegstand tussen twee verhuringen, is daarentegen licht afgenomen. Daarnaast ontstaat huurderving door verschillende andere leegstandsredenen, zoals sociaal maatwerk, renovatie en groot onderhoud. De sociale problematiek onder bewoners neemt toe, waardoor er vaker uitgebreide intakegesprekken nodig zijn en meer maatwerk wordt geleverd. Dit kan de doorlooptijd van woningen verlengen. Ook bij woningen die langere tijd bewoond zijn geweest is regelmatig extra onderhoud noodzakelijk voordat verhuur weer mogelijk is. 

Mooiland blijft inzetten op het beperken van leegstand door het optimaliseren van processen rondom mutatie, onderhoud en verhuur. In 2026 herzien we het verhuurmutatieproces binnen een organisatiebreed project. Naar verwachting leidt dit tot meer efficiëntie in het proces en een stijging van het percentage aansluitende verhuur. Hiermee werken we toe naar het structureel beperken van huurderving en het verbeteren van de beschikbaarheid van woningen.

Naast gemiste huurinkomsten door bijvoorbeeld leegstand is er soms ook sprake van huurachterstanden als de huur of (mutatie)schade niet of niet op tijd wordt betaald. Mooiland is scherp op het ontstaan van huurachterstanden. Wanneer dit speelt nemen we op tijd contact op via sms, e-mail, telefoon of door een huisbezoek om met de bewoner tot een passende oplossing te komen. De ervaring leert dat een vroege interventie langdurige en problematische huurachterstanden in veel gevallen kan voorkomen.
De huurachterstanden kwamen eind 2025 uit op 0,66% van de totale huursom (€ 1.157.500). Dit is een daling van zo’n € 14.500 ten opzichte van eind 2024 (€ 1.172.000). Het percentage achterstanden bij zittende bewoners was eind 2025 0,42% (€ 734.000) en bij vertrokken bewoners 0,24% (€ 423.500). We zien hier bij zittende bewoners een daling en bij vertrokken bewoners een stijging ten opzichte van vorig jaar.

We meten ook de klanttevredenheid bij ons huurincasso proces. We vragen bewoners of er vanuit Mooiland begrip was voor de situatie, of er geluisterd werd, of men zich serieus genomen voelde, of er ruimte was voor eigen inbreng en of men duidelijk te woord werd gestaan. In 2025 beoordeelden bewoners het incassoproces met een mooie 8,3 (2024: 8,0). 

In het uiterste geval moeten we bij ernstige overlast, woonfraude of stelselmatige huurachterstanden overgaan tot ontruiming van een woning. We willen ontruimingen zoveel mogelijk voorkomen. Helaas lukt dit niet altijd. In 2025 zijn 31 aanzeggingen tot ontruiming namens Mooiland gedaan (2024: 28 aanzeggingen). In 12 gevallen hebben we dit samen met de bewoner weten te voorkomen. In 19 gevallen kwam het daadwerkelijk tot ontruiming (2024: 16 ontruimingen). In 18 gevallen was de ontruiming het gevolg van stelselmatige huurachterstanden en in één geval vanwege onrechtmatige bewoning. We blijven ons inzetten om zoveel mogelijk ontruimingen te voorkomen.

In 2025 registreerden we 63 nieuwe dossiers woonfraude. In 6 gevallen ging het om ernstig misbruik, zoals productie of handel in verdovende middelen en prostitutie. De overige dossiers betroffen vooral niet-bewoning, overbewoning of doorverhuur. Van de 63 nieuwe dossiers zijn 31 dossiers afgesloten doordat het probleem is gestopt, er lange tijd geen meldingen meer zijn geweest of omdat de bewoner is verhuisd, ontruimd of is overleden.
Het afgelopen jaar ontwikkelden we een visie voor een effectievere aanpak voor woonfraude. Hiervoor starten we in 2026 een tweejarige pilot met twee consulenten woonfraude. Hun inzet richt zich op onderzoek, het versterken van netwerksamenwerking, het vergroten van interne expertise en data gestuurd werken. Zo dragen we bij aan veiligheid en beschikbaarheid van sociale huurwoningen. 

We vinden het belangrijk om de betrokkenheid van bewoners bij hun woning en de buurt te stimuleren. Binnen de mogelijkheden die we daarvoor hebben, dragen we ons steentje bij aan het versterken van de sociale infrastructuur. Samen met bewoners en netwerkpartners hebben we in 2025 veel mooie activiteiten kunnen bieden.  

Hieronder een aantal voorbeelden van deze activiteiten in 2025  

• In de wijk Boxmeer Noord werd een "feestroute" georganiseerd waarbij maar liefst 80 bewoners (jong en oud) op bijzondere locaties in de wijk verschillende voorstellingen lieten zien. De opkomst om deze feestroute te volgen was groot (330 bezoekers) en zo kon iedereen op een mooie manier kennis maken met deze buurt en elkaar.

• Tijdens NLdoet is voor de bewoners rondom Weijerstaete in Boxmeer een VIEF beweegroute geopend. Ook organiseerden bewoners zelf in Oeffelt, Boxmeer, Beers, Schaijk, Haps en Zeeland gezellige 'ontmoetingen’ tijdens burendag en rondom de feestdagen. 

• In Boxmeer, Ravenstein, Apeldoorn en Haps konden bezoekers tijdens " Mooiland on tour" bij een informatiemarkt terecht met hun vragen over huren bij Mooiland, konden ze ideeën aangeven voor hun buurt en vragen stellen aan verschillende netwerkpartners gericht op zorg, welzijn en veiligheid.  

• Ook hebben we samen met bewoners verschillende vergroeningsacties gedaan. Zo hebben buurtbewoners in Sint Hubert een braakliggend stuk grond ingericht tot een prachtige tuin en ontmoetingsplek voor de buurt, hebben bewoners in Maren-Kessel meegedacht over de herinrichting van hun gezamenlijke tuin en zijn er voortuinen in Cuijk en Heesch aangepakt door de tegels eruit te halen en mooie planten erin te zetten. 

• We gingen met onze Buurtbus op pad en organiseerden samen met bewoners verschillende activiteiten in Oeffelt, Boxmeer, Beers, Apeldoorn, Haps, Zeeland, zodat bewoners elkaar konden ontmoeten en hun wensen voor hun buurt kenbaar konden maken. 

• Ook in 2025 hebben we de “beste BuurAwards" uitgereikt waarbij bewoners uit Cuijk, Boxmeer, Apeldoorn, Heesch en Schaijk hun aangemelde buren in het zonnetje konden zetten.   

• Er zijn dit jaar 75 aanvragen van bewoners goedgekeurd door het Buurtideeënfonds. Bewoners kunnen bij dit fonds een aanvraag indienen voor een activiteit of idee om de leefbaarheid in hun complex of buurt te verbeteren. Denk hierbij aan het plaatsen van buurtdeelkastjes, buurtbankjes, knutselspullen, benodigdheden voor de gezamenlijke tuin, metalen kerstbomen voor in de hal van verschillende complexen en het organiseren van allerlei bijeenkomsten om elkaar als buren beter te leren kennen.   

• In de gemeente Land van Cuijk hebben we samen met Sociom, Pantein en een aantal vrijwilligers de voorzorgcirkels (netwerken van mensen die elkaar op verschillende manieren kunnen ondersteunen) uitgebreid naar 85 cirkels. Zo kunnen bewoners elkaar leren kennen en gebruik maken van onderlinge (buren)hulp met dagelijkse dingen.

• Er vonden containeropruimacties plaats in Boxmeer, Nijmegen en Haren en we organiseerden een opleverfeest in Cuijk, Lith, Nuland, Velp en Zeeland, Bewoners uit Cuijk en Heesch die meer dan 50 jaar bij ons huren nodigden we uit voor een uitgebreide lunch. 

• In de Hooghe Clock in ’s-Hertogenbosch realiseerden we een klein buurtcentrum, de Klepel genaamd. De Klepel is een buurtontmoetingsplek voor en door buurtbewoners en is opgezet door enkele buurtverbinders en andere (buurt)bewoners.  

• In de wijk Padbroek in Cuijk kwamen er in overleg met de bewoners op de gevels van twee appartementengebouwen muurschilderingen. Ook in een complex in Oeffelt kozen bewoners voor een mooie muurschildering zodat hun hal wat gezelliger is geworden. 

• Studenten vanuit de HAN Nijmegen-Arnhem en het ROC Nijmegen gingen in gesprek met bewoners in Cuijk en Boxmeer en onderzochten waar behoeften aan was. Verschillende studenten kwamen wekelijks op bezoek bij de oudere bewoners voor een spelletje of een praatje met een kopje koffie of thee. 

Mooiland wil graag weten of bewoners prettig wonen in hun buurt. Daarom nodigden we bewoners in november voor het derde jaar uit om mee te doen aan een bewonersonderzoek. Maar liefst 4.956 bewoners vulden de vragenlijst in. Het gemiddelde rapportcijfer was opnieuw een 7,2. De cijfers wijken over het algemeen nauwelijks af van de vorige jaren.  

De resultaten gebruiken we onder andere om in gesprek te gaan met buurten en gemeenten en voor interne sturingsinformatie. Daarnaast gebruiken we sommige uitkomsten voor de Aedes Benchmark.  

In enkele wooncomplexen in ‘s-Hertogenbosch, Schaijk en Zeeland zijn we gestart met buurtverbinders. Deze buurtverbinders wonen in het complex en gaan samen met ons bouwen aan een bruisende woon- en ontmoetingsplek voor de bewoners en buurt. De 11 buurtverbinders in de Hooghe Clock in ’s-Hertogenbosch worden gecoacht door Butterfly Effect en werken vanuit hun eigen kwaliteiten, talenten en drijfveren mee aan een zorgzame gemeenschap. De vier buurtverbinders in het complex de Wijers in Schaijk en de Boterbloem in Zeeland zijn bewoners die een rol oppakken in het beheer van de bestaande ontmoetingsruimte. Deze bewoners zijn "de verbinders" die samenwerken met de bestaande activiteitencommissie en de netwerkpartners. Zo zorgen zij ervoor dat activiteiten worden georganiseerd voor de bewoners in het complex en voor omwonenden. De buurtverbinders in Schaijk en Zeeland worden door Mooiland gecoacht. In de wijk Boxmeer Noord zijn negen buurtverbinders komen wonen die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van deze wijk. Zij organiseren bijvoorbeeld kindermiddagen, zijn aangesloten bij de wijkraad of onderhouden samen met de bewoners hun tuinen.

De pilot met twee wijkbeheerders in Cuijk, die we in 2024 startten, heeft bevestigd dat extra inzet op wijkbeheer bijdraagt aan een schone en veilige woonomgeving. Tegelijkertijd bleek dat de aanpak niet leidde tot meer ruimte voor de regierol van de wijkconsulent. Wijkbeheerders signaleren namelijk ook vraagstukken die bij de wijkconsulent horen, wat de werkdruk verhoogt en de zichtbaarheid van de consulent in de wijk vermindert. Er is besloten de pilot niet voort te zetten en terug te gaan naar drie wijkconsulenten in Cuijk. De inzet van wijkbeheerders blijft wel een waardevolle aanvulling bij de wens voor extra investeringen in leefbaarheid.  

In 2024 stelden we nieuw vastgoedbeleid vast dat we in 2025 verder vormgaven. We benoemen hierin aan de voorkant product markt combinaties (PMC’s), die logischerwijs volgen uit onze beleidsdoelstellingen, en komen dan tot een combinatie van de Woonstandaard (bij nieuwbouw) en onze aanvullende eisen (bij nieuwbouw en renovaties). In de projecten vullen we deze eisen nader in met onze (keten)partners. 

Bij onze sloop-nieuwbouwprojecten werken we al enige jaren met een klantreis om ervoor te zorgen dat elke stap van het proces soepel verloopt en afgestemd is op de behoeften van onze bewoners, toekomstige bewoners en omwonenden. Als onderdeel hiervan voerden we bij meerdere projecten met succes een omgevingsdialoog uit.  

We hebben in 2025 onze klantreis sloop-nieuwbouw aangepast in lijn met het sociaal statuut van Aedes en de Woonbond en op basis van onze eigen ervaringen. De belangrijkste aanpassing is dat er aan het begin van het traject een oriëntatiefase wordt toegevoegd aan de klantreis. Hierdoor worden bewoners en belanghebbenden eerder betrokken bij de afwegingen over sloop (of alternatieven). Hiermee nemen we als Mooiland een maatschappelijk, verantwoord en gedragen besluit als we kiezen voor sloop.  

In 2025 is samen met drie andere corporaties in ‘s-Hertogenbosch (Joost, Zayaz en BrabantWonen) een Bewoners Verhuis Regeling opgesteld (BVR) die voldoet aan het statuut van Aedes en de Woonbond en de basis is voor alle sloop-nieuwbouwprojecten. In 2026 gaan we deze BVR toepassen in de gemeente ‘s-Hertogenbosch. 

We meten de klanttevredenheid van de vertrokken bewoners. De gemiddelde tevredenheid over het gehele proces was in 2025 een 7,3 (2024: 7,9). Tevredenheid over de nieuwe woning kreeg een 8,0 en over de persoonlijke begeleiding beoordeelden de bewoners ons met een 7,4. In 2025 kregen we bij meerdere projecten te maken met bewoners die als laatste vertrokken en weerstand boden tegen het vertrek. Dit verklaart ook het lagere klanttevredenheidscijfer. Bij een project in het begin/midden van de participatiefase is het cijfer hoger met gemiddelde een 8.0 voor het proces, een 8,4 voor de woning en een 8,5 voor persoonlijke begeleiding.

Er is een groot tekort aan woningen en veel mensen zijn op zoek naar huisvesting. We zien ook dat door huishoudensverdunning de gemiddelde woningbezetting daalt en we steeds meer alleenstaanden huisvesten. Door Woning Delen voegen we niet alleen meer woonruimte toe maar dragen we ook bij aan de betaalbaarheid (woonlasten worden gedeeld) en bieden we de mogelijkheid samen te wonen en elkaar te ondersteunen (wat weer bijdraagt aan sociale cohesie en het voorkomen van eenzaamheid).  

In het verslagjaar hebben ruim 1500 woningen een zogenaamd woningdeel-label gekregen, wat betekent dat ze bij mutatie na een definitieve check “gedeeld” kunnen worden. We focussen ons hierbij op kamergewijze verhuur en zachte splitsing. In september startten we met het proefdraaien van Woning Delen. Uiteindelijk doorliepen in 2025 6 woningen het traject van Woning Delen. Eind 2025 was hiervan 1 woning toegewezen, zaten twee woningen in het toewijzingsproces en bevonden zich 3 woningen in het vergunningstraject.  

We ondervinden dat in de gemeenten waar we gehouden zijn aan de vergunningsplicht het proces van Woning Delen aanzienlijk wordt vertraagd. Met de betreffende gemeenten bekijken we daarom hoe het proces van woningdelen juridisch-planologisch gefaciliteerd kan worden en of kamergewijze verhuur en zachte splitsing vergunningsvrij kan worden. Daarnaast hebben we ons verdiept in de mogelijkheden van hospitaverhuur en starten we in 2026 met een pilot waarbij we de samenwerking aangaan met een platform voor hospitaverhuur in Nederland.  

In 2025 zijn we gestart met de plaatsing van 40 flexwoningen in Nistelrode. Begin 2026 kunnen de bewoners deze in gebruik nemen. Met nog 146 flexwoningen in de initiatieffase (Cuijk, Mill, Sint Anthonis, Ledeacker, Nuland en Vinkel) voldoen we ook aan deze opgave. De flexwoningen zijn “tijdelijke” woningen voor een- of tweepersoonshuishoudens, die kant en klaar geleverd worden. Samen met gemeenten blijven we op zoek naar andere locaties zodat we komende jaren meer flexwoningen kunnen realiseren.

We zien een toenemende vraag naar snel beschikbare huurwoningen onder spoedzoekers. Hiervoor troffen we in 2025 de verdere voorbereidingen voor het optoppen. In Oss verwachten we eind 2026 te starten met het toevoegen van 12 woningen op een bestaand pand. We onderzoeken ook de mogelijkheden bij andere locaties en zijn in gesprek met de gemeente over de parkeernorm en de aanpassing op het bestemmingsplan. We zien echter dat regeldruk en wetgeving de mogelijkheden hiervoor beperken. 

We verkopen in het focusgebied op beperkte schaal verhuureenheden. Met de gemeenten in de regio Noordoost-Brabant en Gennep maken we prestatieafspraken over het aantal te verkopen woningen. We zijn terughoudend in het verkopen van sociale huurwoningen en doen dit alleen als de woningen niet meer passen in de gewenste woningportefeuille van Mooiland. Vanaf eind 2024 is daarbij een lijn ingezet dat Mooiland nadrukkelijk voorrang geeft aan koopstarters uit de betreffende gemeente bij verkoop van woningen. 

In 2025 heeft Mooiland 17 huurwoningen verkocht. Het gaat om 10 woningen in de gemeente Land van Cuijk, vier woningen in de gemeente Oss, één woning in de gemeente Maashorst, één woning in de gemeente Bernheze en één woning in de gemeente Deventer. Daarnaast heeft Mooiland één woning vanuit een oude terugkoopregeling teruggekocht en direct weer verkocht in Stevensbeek (gemeente Land van Cuijk).  

In verband met de toenemende druk op de woningmarkt staan we ook open voor het op kleine schaal aankopen van koopwoningen als dit aantoonbaar voordelen met zich meebrengt. Hierbij denken we bijvoorbeeld aan situaties waarin een plan voor sloop-nieuwbouw of renovatie veel beter kan worden aangepakt door één of enkele koopwoningen mee te nemen in de plannen of wanneer het aandeel in een Vereniging van Eigenaren (VvE) kan worden vergroot.  

Mooiland kijkt ook naar mogelijkheden om complexen met huurwoningen van andere partijen aan te kopen. In 2025 heeft Mooiland 14 woningen aangekocht in Sint Anthonis en drie eengezinswoningen in Gennep. Deze woningen in Gennep zijn opgesplitst in acht  onzelfstandige woningen en worden verhuurd aan een zorgpartij. 

Bij onze renovatieprojecten werken we sinds 2022 met ketenpartners. Door deze langjarige ketensamenwerking zien we bij de renovaties een positief effect ontstaan. Door samen de uitdagingen aan te pakken kunnen we meer efficiënt werken en sneller projecten realiseren. Bovendien werken we samen aan onze doelstellingen op gebied van circulariteit en biobased bouwen en sturen we elkaar op basis van KPI’s.  

De productie bij de ketenpartners is in aantallen in 2025 achtergebleven op de doelstelling (80% gerealiseerd). De oorzaken zijn divers en hebben met de organisatie van onze partners en met de complexheid van de ingrepen te maken. Ook waren er enkele projectomstandigheden die vertragend werkten. Samen met deze ketenpartners maakten we nieuwe planningen zodat we de komende jaren de achterstand weer inhalen. De vier partners werken in 2026 allen met drie bouwstromen en de organisaties zijn verder opgetuigd. In 2026 verwachten we ruim 800 woningen te renoveren.  

Bij de renovatie werken we vanaf 2018 met een klantreis. Sinds februari 2025 voldoet deze klantreis aan het sociaal statuut van Aedes en de Woonbond. We hebben hiervoor het sociaal plan gewijzigd en wijzigingen in het proces doorgevoerd.
In 2025 maakten we een klantreis animatiefilm waarin bewoners stap voor stap uitgelegd krijgen wat het voor ze betekent als hun woning wordt gerenoveerd. Door de combinatie van beeld, heldere uitleg en herkenbare situaties wordt het voor de bewoners begrijpelijker. In de renovatieprojecten kregen we ook in 2025 te maken met situaties van bewoners waarbij we maatwerk toepassen volgens het sociaal plan. Zo was er maatwerk in verband met hinder voor bewoners en waren er 2 renovatieprojecten in niet bewoonde staat die we met positieve resultaten hebben afgerond.

De score voor klanttevredenheid bij renovaties bedroeg in 2025 7,2 (2024: 7,5). Deze daling is het gevolg van complexiteit van projecten, planningsverschuivingen van projecten en personeelswisselingen bij de ketenpartners.

De participatie om deel te nemen aan renovaties blijft, mede als gevolg van een zorgvuldige klantreis, goed met gemiddeld 92%. Na overleg met de niet deelnemende bewoners komt dit percentage deelname vaak op 100%. Dit draagt bij aan onze doelstelling op het gebied van verduurzaming. In 2025 zijn we gestopt met verplichte deelname aan plaatsen van zonnepanelen bij renovatieprojecten. Dit is nu een keuze van de bewoner. De vereiste wettelijke participatiegraad van 70% om een renovatie te starten is bij geen enkel project reden voor vertraging gebleken.

We meten niet alleen de klanttevredenheid over de renovatie maar vragen ook wat de bewoners vinden van het wooncomfort en de energiezuinigheid van hun woning. We vragen dit zowel voorafgaand aan de renovatie als na oplevering. Hierbij constateerden we een stijging van tevredenheid van het comfort van gemiddeld 1,7 punten (van een 5,8 voor de renovatie naar een 7,5 na de renovatie).

We hebben samen met onze ketenpartners onze circulaire aanpak verbreed. Elke ketenpartner heeft een circulaire pilot opgepakt. De daaruit komende circulaire oplossingen die goed werken worden opgenomen in de Mooiland Circulaire Menukaart. Om elkaar te inspireren en samen de uitdagingen van Circulair Bouwen bij de horens te pakken organiseerden we voor medewerkers en ketenpartners een kennis- en inspiratiesessie. Wat ons dit alles brengt monitoren we vervolgens jaarlijks door middel van de Circulaire Peilstok.

In 2025 stelden we het Actieplan Natuur Inclusief vast. De ambitie is om in 2030 volledig in te zetten op natuur inclusief bouwen en vergroenen. We benutten alle kansen om biodiversiteit te versterken, maken natuur toegankelijk voor iedereen en kiezen altijd voor groen, tenzij er goede redenen zijn om dat niet te doen. 

Voorbeelden van natuur inclusieve activiteiten in 2025 zijn: 

• De natuur inclusieve renovatiepilot in Boxmeer en nieuwbouwpilot in Herpen. Doel van deze pilots is bijdragen aan de versterking van de natuur en handvaten creëren voor komende projecten waar natuurverbetering of -ontwikkeling hand in hand gaan met renovaties en nieuwbouw. 

• In beeld brengen van de kwaliteit (natuurwaarde, hittebeperkende en water-opvangende aspecten) van groen in bezit en beheer van Mooiland. In 2026 wordt een strategie ontwikkeld om met name de lager-scorende groenpercelen een natuur inclusieve en klimaatadaptieve impuls te geven.  

• Het realiseren van een ontmoetingsveld in St. Anthonis.  

Met collega corporaties, gemeenten en huurdersvertegenwoordigingen is gewerkt aan nieuwe Duurzaamheidsakkoorden voor de gemeenten Maashorst en ‘s-Hertogenbosch. Beide akkoorden zijn in 2025 ondertekend. Met de gemeente Apeldoorn en collega corporaties zijn financiële en technische onderzoeken uitgevoerd naar de realisatie van een warmtenet voor de wijk de Maten. Ook zijn er in Apeldoorn meerdere bewonersbijeenkomsten geweest over de aardgasloze toekomst van Apeldoorn. Verder zijn we in het kader van goede voorbeelden van klimaatadaptatie met de werkgroep Duurzaamheid van de HAM op excursie geweest bij een renovatieproject in Lith.

In 2025 is de Energiekoers 2030 – 2050 vastgesteld als denkrichting voor verdere uitwerking en richtsnoer voor gesprekken met gemeenten over hun warmteplannen. Deze koers geeft weer hoe in de periode vanaf 2030 alle woningen stapsgewijs CO2-neutraal en aardgasloos worden gemaakt. Voor Mooiland is het belangrijk om juist in deze onzekere tijden met wisselend beleid een robuuste en koersvaste aanpak te hebben voor de duurzame transitieopgave. Vanwege ons diverse bezit is er een aanpak gekozen waarin vier gebiedsscenario’s worden onderkend. Dit betreft Stadskernen, Dorpskernen, Buitengebied & Kleinere dorpen en Buiten focusgebied. Door deze koers kan Mooiland én sturing geven aan haar eigen interne organisatie én samen met gemeenten richting geven aan de transitie. Op basis van de Energiekoers adviseren we gemeenten over de gemeentelijke warmteplannen. Mooiland is samen met collega corporaties, netbeheerders en andere partijen actief aangesloten bij deze gemeentelijke processen. 

Mooiland ontving in 2025 de tweede prijs van Republiq in de categorie ‘grote woningcorporaties’ die het meeste CO2 hebben bespaard. Onze huidige aanpak van isoleren, zonnepanelen en zuinige installaties werpt zijn vruchten af.

Om woningen die voorlopig niet in aanmerking komen voor renovatie toch sneller te verduurzamen is Mooiland doorgegaan met het individueel aanbieden van zonnepanelen. Voor het aanbrengen zijn er in 2025 twee ketenpartners actief aan de slag gegaan. Ook is het monitoren op afstand, het opheffen van storingen en uitvoeren van reparaties bij een ketenpartner ondergebracht. De ketenpartners hebben de doelstelling meegekregen om in 2025 tot 1.000 individuele woningen te voorzien van zonnepanelen. Dit gaat om woningen die door Mooiland aangewezen zijn (aanbodgestuurd), om mutaties, maar ook om woningen waarvan de bewoners zelf hebben gevraagd om zonnepanelen (vraaggestuurd). Van alle uitgevoerde woningen is het energielabel opnieuw opgemaakt.

Dit jaar hebben een flink aantal externe factoren grote invloed gehad op de bereidheid van bewoners om nog zonnepanelen te laten plaatsen. De teller is ondanks inspanningen blijven steken op 725 woningen. De toenemende netcongestiegebieden, het wegvallen van de salderingsregeling in 2027, terugleverkosten, de lagere financiële opbrengst én de negatieve gekleurde berichtgeving in de media over zonnepanelen hebben hierbij een grote rol gespeeld.

We willen dat in 2030 onze woningen gemiddeld een energielabel A hebben en in 2035 gemiddeld een A+. Bovendien willen we dat er vanaf 2029 geen EFG-labels meer zijn (met uitzondering van sloop en monumenten).   

Het aantal woningen met energielabel A of hoger is in 2025 gestegen naar 9.596 woningen (2024: 8.904). Hiervan hebben 1.991 woningen een A+ label (of beter). Dit betekent dat 47% (2024: 44%) van de totale woningvoorraad van Mooiland energielabel A of hoger heeft. Eind 2025 is het percentage woningen met een slecht energielabel (E, F of G) gedaald en komt nu uit op 2,5%. Dit betreft 564 woningen (2024: 865). Een deel van deze woningen maakt onderdeel uit van een renovatieproject of wordt in toekomstige renovatieprojecten meegenomen. De overige woningen worden gesloopt of zitten in een verkoopportefeuille. Voor de resterende woningen maken we een plan van aanpak.